Investeerders verkopen massaal huurwoningen in Rotterdam: uitpondgolf door beleidswisselingen
In Rotterdam hebben investeerders vorig jaar 2.359 huurwoningen verkocht, wat neerkomt op 28 procent van alle 8.400 verkochte woningen in de stad. Deze ontwikkeling illustreert een significante verschuiving op de woningmarkt, waarbij voornamelijk starters en eerste kopers profiteren van de beschikbaar gekomen woningen.
Beleidsinstrumenten stimuleren uitponding
Volgens Kadaster-expert Matthieu Zuidema hangt deze uitpondgolf direct samen met recente beleidswisselingen. "Met de grootste omslag van de afgelopen twee jaar is het logisch dat de Wet betaalbare huur en de fiscale regels de meeste impact hebben", aldus Zuidema. Ter vergelijking: investeerders kochten slechts 155 woningen voor verhuur.
De gemiddelde verkoopprijs van investeerderswoningen lag ongeveer 125.000 euro onder het Rotterdamse gemiddelde van 414.000 euro. Landelijk bedroeg de gemiddelde woningprijs 480.000 euro.
Kwaliteitsaspecten vereisen aandacht
Ondanks de lagere aankoopprijzen waarschuwt Zuidema voor verborgen kosten. "Vaak zijn energielabels slechter en moet er veel aan gebeuren", stelt hij. Voormalige studentenhuizen en tijdelijke huisvesting vereisen substantiële investeringen om geschikt te worden voor permanente bewoning.
Het Kadaster registreert dat ongeveer 60 procent van deze woningen wordt aangekocht door eigenaar-bewoners, waarvan velen hun eerste koopwoning verwerven. Een kleiner deel wordt doorverkocht aan andere investeerders.
Fiscale hervorming beïnvloedt rendement
De belastingregels zijn substantieel gewijzigd. In box 3 geldt een fictief rendement over de WOZ-waarde zonder korting voor verhuurde woningen. Daarnaast zijn onderhoudskosten en VvE-bijdragen niet langer aftrekbaar, waardoor de belastingdruk voor investeerders is toegenomen.
De Wet betaalbare huur, ingevoerd in juli 2024, stelt maximale huurprijzen vast voor een groter marktsegment. Deze wetgeving kwam tot stand na signalen betreffende disproportioneel hoge huren ten opzichte van woningkwaliteit.
Institutionele beleggers heroriënteren
Grote institutionele beleggers, waaronder pensioenfondsen, richten zich steeds meer op andere stedelijke markten. Rotterdam's relatief lage huizenprijzen resulteren in lagere rendementen vergeleken met Amsterdam of Utrecht, wat nieuwbouwinvesteringen minder aantrekkelijk maakt.
Het Kadaster observeert dat het tempo van verkopen inmiddels afneemt. "Op een gegeven moment heeft iedereen die wil verkopen dat ook gedaan. Zonder nieuw beleid of andere invloeden ontstaat er een nieuw evenwicht", concludeert Zuidema.
Meer dan 90 procent van de verkochte investeerderswoningen betrof huurwoningen. Een klein deel behelst zogenoemde 'flippers': woningen die worden opgekocht, gerenoveerd en doorverkocht.